营运资金
运营资金是企业运营产生的现金流量，通常是房地产投资信托（REIT）。该措施通常用于判断房地产投资信托基金的运营绩效，尤其是在投资房地产投资信托方面。来自运营的资金不包括任何与融资相关的现金流量，例如利息收入或利息支出。还不包括资产处置或固定资产折旧或摊销产生的任何损益。因此，来自运营的资金计算为：
净收入-利息收入+利息支出+折旧
-资产出售收益+资产出售损失
=来自运营的资金
例如，美国广播公司房地产投资信托（ABC REIT）报告的净收入为500万美元，折旧为1,500,000美元，而出售物业产生的收益为300,000美元。因此，运营资金为$ 6,200,000。
运营概念中资金的一种变化是将其与公司（通常是REIT）的股票价格进行比较。可以使用它代替市盈率，该市盈率包括刚才提到的其他会计因素。
需要来自运营概念的资金，特别是对于REIT的分析，因为当基础资产的价值升值而不是贬值时，折旧不应该计入运营结果中。这是处理房地产资产时的常见情况。
来自运营概念的资金被认为是比净收入更好地衡量企业运营结果的指标，但请记住，会计欺诈会影响财务报表的各个方面。因此，始终最好是混合使用多个度量，而不是可能会扭曲的单个度量。
来自运营的调整后资金
对于本质上经常发生的某些类型的资本支出，甚至可以进一步调整公式；与维护物业的经常性支出有关的折旧（例如地毯更换，室内油漆或停车场表面重铺）应包括在FFO计算中。这种更改的格式导致较低的获利能力数据。这一概念的修订版本称为“经调整的运营资金”。
